Ratgeber Restaurant pachten: Worauf Sie vor Vertragsabschluss achten sollten

Die Entscheidung, ein Restaurant zu pachten, ist für viele angehende Gastronomen ein aufregender Schritt in die Selbstständigkeit. Doch bevor Sie sich in dieses Abenteuer stürzen, müssen Sie sich eingehend mit allen relevanten Aspekten auseinandersetzen. Von der Analyse des lokalen Marktes über die Bewertung des Zustands der Immobilie bis hin zur Verhandlung der Pachtbedingungen – jeder Schritt erfordert sorgfältige Planung und Vorbereitung. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick, worauf es bei der Restaurantpacht ankommt, um Ihren Traum vom eigenen Restaurant Wirklichkeit werden zu lassen. 

Die Wahl der richtigen Location 

Eine gut gewählte Location kann Ihrem Restaurant den entscheidenden Wettbewerbsvorteil verschaffen und maßgeblich zum langfristigen Erfolg Ihres Unternehmens beitragen. Sie beeinflusst das Image, die Atmosphäre und das Kundenerlebnis. Daher erfordert die Wahl des richtigen Standorts eine gründliche Analyse und Abwägung verschiedener Faktoren.

Eine malerische Aussicht, eine historische Gebäudestruktur oder eine trendige Nachbarschaft beispielsweise können dazu beitragen, eine einladende Atmosphäre zu schaffen und das Interesse potenzieller Gäste zu wecken. Dabei muss die Lage natürlich auch zu Ihrem Gastronomiekonzept und der Zielgruppe, die Sie damit ansprechen möchten, passen. Planen Sie ein gehobenes Fine-Dining-Restaurant zu eröffnen, ist eine exklusive Location in einer wohlhabenden Nachbarschaft oder in der Nähe von Luxushotels angebracht. Für ein familienfreundliches Restaurant hingegen ist eine Lage in der Nähe von Schulen oder Wohngebieten, in denen viele Familien zu Hause sind, von Vorteil.

Idealerweise befindet sich Ihr Restaurant auch in einer belebten Gegend und ist gut erreichbar. Die Nähe stark frequentierter Orte wie Einkaufszentren, Bürogebäuden oder touristischen Attraktionen erhöht die Sichtbarkeit Ihres Restaurants und zieht mehr Laufkundschaft an. Eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und ausreichend Parkplätze tragen ebenfalls dazu bei, dass Ihre Gäste leichter zu Ihnen finden.

Gleichzeitig spielt das Wettbewerbsumfeld eine wichtige Rolle bei der Standortwahl: Eine zu starke Konkurrenz in unmittelbarer Nähe kann sich negativ auf Ihren Umsatz auswirken. Durch eine sorgfältige Analyse der Wettbewerber in der Umgebung können Sie sicherstellen, dass Ihr Restaurant sich durch einzigartige Angebote, Qualität und Service von anderen Restaurants am Standort abhebt. 

Last but not least kann die Lage auch erhebliche Auswirkungen auf die Kosten haben. Damit Ihr Geschäft rentabel bleibt, müssen Sie einen Standort finden, der ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Kosten und dem Potenzial für Umsatz ermöglicht.

Kaufen, mieten oder pachten?

Die Liste der Anforderungen an die passende Location ist bis hier schon lang, aber noch nicht zu Ende. Möchten Sie als Gastronom Ihr eigenes Restaurant eröffnen, müssen Sie sich auch die Frage beantworten, ob Sie die Location kaufen, mieten oder pachten wollen. Jede dieser Optionen hat ihre Vor- und Nachteile. Die richtige Wahl hängt dabei von Ihren finanziellen Möglichkeiten, Ihren langfristigen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Eine gründliche Analyse der Vor- und Nachteile jedes Ansatzes ist unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, die Ihren individuellen Bedürfnissen am besten entspricht.

Hohe Anfangsinvestition vs. maximale unternehmerische Freiheit

Der Kauf einer eigenen Immobilie erfordert beispielsweise eine hohe Anfangsinvestition in die Gründung Ihres eigenen Restaurants. Dafür sind Sie der alleinige Eigentümer und können die Immobilie ganz nach Ihren Wünschen gestalten und sie so optimal an Ihr Gastronomiekonzept anpassen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nicht mit Mieterhöhungen rechnen oder sich um die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrags sorgen müssen. Gleichzeitig schränken Sie sich mit dem Kauf eines Standortes in Ihrer Flexibilität ein. Ändern sich Ihre Pläne und Sie wollen verkaufen, kann sich der Prozess in die Länge ziehen und je nach Marktlage müssen Sie Verluste in Kauf nehmen.

Geringe Anfangsinvestition vs. begrenzte Kontrolle 

Entscheiden Sie sich, ein Lokal zu mieten, benötigen Sie deutlich weniger Startkapital, tragen nicht das finanzielle Risiko, wenn die Immobilienpreise fallen, und verschaffen sich größere Flexibilität, wenn Sie sich vergrößern, verkleinern oder den Standort wechseln wollen. Der Nachteil ist, dass Sie als Mieter:in abhängig von den Bedingungen und Einschränkungen des Mietvertrags sind. Zudem müssen Sie damit rechnen, dass sich die Miete im Laufe der Zeit erhöht und damit das Gleichgewicht zwischen Kosten und Umsatz beeinträchtigt.

Gastronomie pachten: der Mittelweg zwischen Kauf und Miete

Ein Restaurant zu pachten, bietet eine Art Mischung aus den Vorteilen von Kauf und Miete. Sie ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie langfristig zu nutzen, ohne sie zu kaufen, und lässt gleichzeitig mehr Flexibilität als ein Kauf. Ähnlich wie bei der Miete erfordert die Pacht in der Regel eine geringere anfängliche Kapitalinvestition als der Kauf einer Immobilie. Während Sie als Mieter:in nicht von möglichen Wertsteigerungen einer Immobilie profitieren, ist dies bei einer Pacht je nach den im Pachtvertrag vereinbarten Bedingungen zumindest möglich – ohne wie beim Kauf das volle Eigentum zu erwerben.

Die Pacht hat aber auch ihre Nachteile: 

• Langfristige Kostensteigerungen: Wie bei der Miete können auch bei der Pacht die Kosten im Laufe der Zeit steigen, was Ihre Rentabilität beeinträchtigen kann.

• Begrenzte Kontrolle: Als Pächter:in haben Sie möglicherweise weniger Kontrolle über die Immobilie und sind abhängig von den Bedingungen und Einschränkungen des Pachtvertrags.

• Risiko bei Verlängerung des Pachtvertrags: Wenn der Pachtvertrag ausläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie eventuell Ihr Geschäft an einen neuen Standort verlegen, was mit Aufwand, Kosten und im schlimmsten Fall dem Verlust treuer Gäste verbunden sein kann.

Trotz möglicher Nachteile stellt die Pacht eine attraktive Möglichkeit dar, eine geeignete Location zu finden, um ein eigenes Restaurant zu eröffnen. Daher möchten wir im Folgenden näher auf die rechtlichen Aspekte des Pachtvertrags eingehen und Ihnen aufzeigen, wie Sie den Zustand einer Immobilie bewerten können und worauf Sie vor Abschluss eines Pachtvertrags achten sollten, um mögliche Fallstricke zu erkennen und sich optimal auf die Verhandlung von Pachtbedingungen vorzubereiten.

Gleichzeitig erfahren Sie, welche Rolle das Verständnis des lokalen Marktes spielt und wie Sie beurteilen können, ob sich ein Standort für Ihr Geschäftsmodell eignet. Zusätzlich erhalten Sie Einblicke in die Finanzplanung und -verwaltung speziell für gepachtete Restaurantflächen.

Gastronomie zu pachten: Was ist ein Pachtvertrag?

Auf der Suche nach der geeigneten Location für Ihr Restaurant werden Sie Immobilien zum Kauf, zur Miete oder zur Pacht finden. Das Besondere am Pachtvertrag: Ihnen wird nicht nur die Immobilie, sondern gleichzeitig das Recht zum Gebrauch der vorhandenen Einrichtung für einen vereinbarten Zeitraum überlassen. 

Im Falle der Pacht eines Restaurants handelt es sich dabei in der Regel um die Küche – inklusive der Einrichtungsgegenstände wie Herde, Öfen, Kühlschränke, Lüftungsanlagen oder Fettabscheider – , den Gastraum – also Tische und Stühle in der Gastronomie oder auch ein Bartresen – alle dazugehörigen Nebenräume wie Keller, Lagerräume etc. sowie vorhandenen Außenanlagen wie einer Terrasse, einem Innenhof, Parkplätzen. Die Übernahme des Inventars ist natürlich auch beim Kauf einer Immobilie oder einem Mietvertrag möglich. Allerdings wird in diesen Fällen eine Ablöse gezahlt. Dagegen sieht der Pachtvertrag die Überlassung ohne Ablöse vor.

Zahlung und Höhe des Pachtzinses

Im Gegenzug zahlen Pächter:innen die vereinbarte Pacht, den Pachtzins, an die Verpächterin oder den Verpächter. Die Höhe des Pachtzinses wird frei zwischen Pächter:innen und Verpächter:innen vereinbart und im Pachtvertrag festgehalten. Die gute Nachricht: Im Gegensatz zur Miete darf der Pachtzins während der Pachtdauer nicht erhöht werden.

In der Gastronomie wird häufig die sogenannte Umsatzpacht vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Höhe der zu zahlenden Pacht am monatlichen Umsatz des Restaurants orientiert und damit variabel ist. In Restaurants ist ein Anteil von 8 bis 12 % vom Netto-Gesamtumsatz eines Geschäftsjahres (zuzüglich der Mehrwertsteuer) üblich und gilt als wirtschaftlich zumutbar. 

Diese Grenze ist aber nicht gesetzlich festgelegt. Sie ist wie gesagt frei verhandelbar und kann daher auch deutlich höher ausfallen. Pächter:innen, die Verhandlungsgeschick beweisen, können dagegen auch einen niedrigeren Pachtzins herausholen. Als Verhandlungsgrundlage dienen neben dem Umsatz weitere Faktoren wie der Zustand eines Objektes, seine Ausstattung, die Wettbewerbsfähigkeit sowie die Nachfrage am Standort, die den Pachtzins nach oben oder unten treiben können. Gastronomen sind zudem gut beraten, eine Umsatzobergrenze zu vereinbaren, um zu verhindern, dass die Pacht mit zunehmendem Geschäftserfolg exorbitant steigt. Alternativ zur umsatzabhängigen Pacht kann auch eine Monatspacht mit einem festen Pachtzins vereinbart werden. Möglich ist auch eine Staffelpacht, bei der Pächter:innen anfangs einen niedrigen Pachtzins zahlen, der innerhalb der vereinbarten Zeiträume über die Dauer des Pachtvertrages steigt.

Gaststätte pachten: Laufzeit und Kündigung

Wie der Pachtzins wird auch die Pachtdauer von den Vertragsparteien individuell vereinbart. In der Gastronomie ist es üblich, eine Gaststätte für die Dauer von drei bis fünf Jahren zu pachten. Damit bleibt Ihnen ausreichend Zeit, einen erfolgreichen Restaurantbetrieb aufzubauen. Gleichzeitig bleiben Sie flexibel, wenn das Geschäft nicht läuft oder Sie sich aus anderen Gründen verändern möchten.

Verschaffen Sie sich darüber hinaus auch die Möglichkeit einer Pachtverlängerung. Wenn alles gut läuft und Sie Ihr Restaurant weiterhin an diesem Standort betreiben möchten, sichern Sie sich damit das Recht, den Standort auch in Zukunft zu nutzen.

Zusätzlich zur Dauer des Pachtverhältnisses spielt die Kündigungsfrist eine wesentliche Rolle für Gastronomen. Ohne weitere individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verpächter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das gibt beiden Seiten ausreichend Zeit, neue Pächter:innen bzw. einen neuen Standort zu finden. Sechs Monate können allerdings lang und teuer werden, falls Sie Ihr Restaurant unerwartet schließen müssen. Daher kann es sinnvoll sein, eine kürzere Kündigungsfrist oder ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren. Dies kann auf der anderen Seite aber auch bedeuten, dass Ihnen weniger Zeit bleibt, eine neue Location zu finden, wenn Ihr Verpächter den Vertrag kündigt.

Pächter sucht Gastronomie: Darauf sollten Sie achten

Unabhängig ob es um die Höhe des Pachtzinses, Laufzeit und Kündigung des Pachtvertrages oder weitere Vereinbarungen geht: Der Pachtvertrag sowie alle Regelungen und Vereinbarungen müssen schriftlich festgehalten werden. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, gibt es bestimmte Punkte, die Sie bereits vor Abschluss eines Pachtvertrags sorgfältig prüfen sollten. Achten Sie zudem darauf, dass der Pachtvertrag eine Klausel enthält, die festlegt, dass sämtliche Regelungen und Vereinbarungen schriftlich festgelegt werden müssen. Mündliche Vereinbarungen haben keinen Bestand. Lassen Sie zur Sicherheit eine Anwältin oder einen Anwalt auf den Vertrag schauen, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Bewerten Sie den Zustand der Immobilie

Eine gründliche Inspektion der Immobilie ist unerlässlich, um den Zustand des Gebäudes, der Ausstattung und der technischen Einrichtungen zu bewerten. Es nützt nichts, wenn zu wenig Platz vorhanden ist oder die Räume, Einrichtung und Gastronomieausstattung sich für Ihr Konzept einfach nicht eignen.

Das heißt: Bevor Sie ernsthaft über eine Pacht nachdenken, prüfen Sie sorgfältig die örtlichen Gegebenheiten und klären Sie auch, wie viel Gestaltungsspielraum Ihnen die Verpächter:innen lassen. Stellen Sie fest, ob Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind und wer für die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommt. In der Regel sind es die Verpächter:innen. Pächter:innen dagegen müssen dann nur Schönheitsreparaturen ausführen. Allerdings besteht auch hier die Freiheit, abweichende Vereinbarungen zu treffen. 

Überprüfen Sie zudem die Wirtschaftlichkeit eines Objektes. Heißt, rechtfertigen Standort, Zustand, Objektgegebenheiten, Markt und Nachfrage die Höhe des verlangten Pachtzinses? Oder gibt es vielleicht besondere Gegebenheiten, die es Ihnen erschweren, Gäste zu gewinnen, oder besondere Auflagen, die Sie beispielsweise bei den Öffnungszeiten einschränken? Informieren Sie sich darüber hinaus auch über den Pachtzins vergleichbarer Objekte. 

Ganz wesentlich für Ihre Entscheidung für eine Location ist die Frage, ob sie die notwendigen Anforderungen erfüllt, um eine Gaststättenerlaubnis (Konzession) zu erhalten. Ohne diese Genehmigung läuft in der Gastronomie nichts und Sie dürfen keinen gastronomischen Betrieb eröffnen. Überprüfen Sie daher die Konzessionsfähigkeit einer Immobilie und stellen Sie sicher, dass die Räumlichkeiten die baurechtlichen Bestimmungen in Bezug auf Gastraum, Küche, Lagerräume und Sanitäranlagen erfüllen. 

Überzeugen Sie sich, dass Belüftungssysteme, Abwassereinrichtungen und die Beschaffenheit der Oberflächen sich eignen, um die Hygienevorschriften in der Gastronomie zu erfüllen. Checken Sie, ob die Anforderungen an den Brandschutz, Lärmschutz sowie die Barrierefreiheit in der Gastronomie erfüllt sind. Machen Sie sich ein Bild vor Ort und lassen Sie sich Bauzeichnungen und Grundrisse aller Betriebsräume und der Sanitäranlagen zeigen. Überprüfen Sie zudem, ob das Objekt bereits als gastronomischer Betrieb genutzt wurde.

Restaurant pachten: Checkliste Pachtvertrag

Während es sich bei Mietverträgen im privaten und gewerblichen Bereich häufig um Standardverträge handelt, ist beim Pachtvertrag Ihre volle Aufmerksamkeit gefragt. Solange sie nicht gegen geltendes Recht verstoßen, können sämtliche Vereinbarungen frei von den Vertragsparteien verhandelt werden. 

Bevor Sie also einen Pachtvertrag für Ihre Gaststätte unterschreiben und sich damit für lange Zeit an die Zahlung des Pachtzinses binden, lesen Sie den Vertrag genau durch - am besten lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen, um auf der sicheren Seite zu sein. Nutzen Sie die Checkliste, um die einzelnen Vertragsbestandteile zu überprüfen und gegebenenfalls mit der anderen Partei nachzuverhandeln.

Wesentliche Vertragsbestandteile checken

• Wer sind die Vertragsparteien?

• Beschreibung des Pachtobjekts [Gastraum, Küche, Kühlräume, Nebenräume (Keller, Lager, Garage), ggf. angeschlossene Wohnräume, Außenanlage etc.] Pachtdauer (befristet oder unbefristet)?

• Gibt es eine Option zur Verlängerung?

• Wie sind die Konditionen für eine Pachtverlängerung? Kündigungsfristen, ggf. Sonderkündigungsregelungen

• Welche Art Pachtzins wird verlangt? (fester Monatszins, variabler Umsatzpachtzins, Staffelpacht?

• Wie hoch ist der Pachtzins?

• Gibt es eine Obergrenze beim Umsatzpachtzins?

• Sind Pachtzinsanpassungen vorgesehen (beispielsweise bei einer Staffelpacht)? Wenn ja, in welchem Zeitraum und in welcher Höhe?

• Welche Betriebskosten fallen an? (Art und Höhe)

• Muss eine Kaution hinterlegt werden? Wenn ja, in welcher Form und welcher Höhe? Wie sind die Rückzahlungskonditionen?

• Wer zahlt die Instandhaltung und Instandsetzung des Objekts?

• Wer kommt für Schönheitsreparaturen auf?

• Was ist der Zweck der Pacht?

• Wie eng ist der Zweck gefasst? Heißt, wie flexibel sind Sie in Bezug auf Veränderungen und Erweiterungen Ihres Restaurantbetriebes?

• Sind bauliche Veränderungen gestattet oder ist die Zustimmung der Verpächter:innen erforderlich?

• Wie muss das Objekt am Ende der Pachtdauer zurückgegeben werden? (Müssen beispielsweise bauliche Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden?)

• Müssen Pächter:innen bestimmte Versicherungen abschließen? (Betriebshaftpflicht, Vandalismus, Glasschäden etc.)

• Welche Nebenpflichten haben Pächter? Müssen Sie bestimmte Mindestöffnungszeiten einhalten, ist sonntags oder an einem anderen Wochentag ein Ruhetag vorgeschrieben, wie viele Tage/Wochen im Jahr darf das Restaurant geschlossen bleiben?

• Darf ein Nach- oder Unterpächter Ihre Pacht übernehmen?

• Gibt es eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass Sie keine Konzession für Ihr Restaurant erhalten?

• Gibt es eine Klausel, die Pächter:innen dazu verpflichtet, Hygienestandards in der Gastronomie oder bestimmte Umweltauflagen für mehr Nachhaltigkeit in der Gastronomie einzuhalten?

• Gibt es eine Klausel, die festlegt, dass alle Vertragsvereinbarungen schriftlich festgehalten werden müssen?

• Gibt es eine Klausel, die die Haftung von Ehepartnern oder anderen Familienmitgliedern ausschließt?

• Verfügen Verpächter:innen über ein Besichtigungsrecht?

Pächter gesucht für Gastronomie

Die Entscheidung, ein Restaurant zu pachten, kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine gründliche Vorbereitung und sorgfältige Überlegung. Indem Sie die oben genannten Fallstricke berücksichtigen, sich einen umfassenden Überblick über den Markt verschaffen und den Pachtvertrag vor Unterschrift sorgfältig prüfen, können Sie sich Ihren Traum vom eigenen Restaurant erfolgreich verwirklichen. Und mit ein bisschen Verhandlungsgeschick holen Sie einen guten Pachtzins und optimale Bedingungen für Ihren Start in der Gastronomie heraus.